杜总最近日子不好过，房地产宏观调控愈演愈烈，拿了那么多地，开发了那么多项目，用的都是高杠杆资金，每天一睁眼利息就几千万。

房地产企业的高杠杆、高负债、高周转模式是建立在房价永远上涨的假设上，一旦市场有个风吹草动，资金链就有可能断裂。

中国人对房子情有独钟，70%家庭财富体现在房子上，很多家庭不止一套房子，不投资房子，好像也没有更好的投资渠道。

房价的快速上涨导致很多问题，增加实体经济成本，抑制国内消费；房价快速下跌也不行，快速下跌会导致系统性金融风险；房价不涨不降也不行，没有涨价预期，消费者就不买房，整个经济似乎被房地产绑架了。

“张院长，这两年宏观调控，搞得房地产企业压力很大，华成集团虽然是上市公司，也面临很大压力，我现在有点迷茫，您对市场未来走向有什么看法？请您帮我分析分析。”总裁办公室里，杜总正在和东南房地产研究院院长谈话。

“杜总太客气了，我是长江华成集团政策顾问，我的研究方向就是宏观经济分析、市场发展方向以及行业发展动向，我有责任为长江华成集团发展战略提供分析建议。”头发花白的东南房地产研究院张院长说。

“有人说，我的激进扩张模式有问题，您怎么看？”

“高杠杆高周转模式有什么问题？说明长江华成集团具备大规模快速开发能力，资金使用效率高。这是一个不快跑就会被淘汰的时代，如果不这样做，就不能快速发展，实践证明，长江华成集团这种方式是积极有效的。”

“是啊，短短几年时间，长江华成集团成功上市，实现年销售额800亿，进入中国房地产企业30强，靠的就是高杠杆高周转模式。”

“杜总，你听说过康波周期理论吗？”

“没听说过，康波周期理论是什么？”

“康波周期理论是1926年俄国经济学家康德拉季耶夫提出的，他通过观察发现，世界经济和金融市场按照50-60年周期波动，一个50年左右的大康波包含了过热、滞胀、衰退、复苏4个经济周期，房地产市场也是这样，也有周期性。”

“那，我们现在处于哪个阶段？”

“我认为，我们现在处于第三阶段，处于产能周期出清的尾声，经过持续的产能出清以后，供求关系重新匹配，企业盈利改善，资本负债表开始修复，但是，此时大多数房地产企业对未来比较谨慎，不敢扩张产品。”

“那，第四阶段是什么情况？”

“第四阶段，企业盈利持续改善，资产负债表持续修复，最终会改变企业的预期，企业变得越来越乐观，在这之前，有些先知先觉的企业开始扩张产能，从而带动需求，增加供给。”

“这么说，既然已经处于第三阶段尾声，那么加杠杆、上投资就是我们的必然选择。”

“对，应该是这样。”

“张院长，你这么一说，我心里就有底了。”

“杜总，我对中国房地产充满信心，中国城市化率52%，还不到60%，未来至少要达到70%，中国经济未来20年还会有每年8%的增长潜力。”

和张院长谈完，杜总心里舒坦了一些，对未来的信心也增强了，所谓当局者迷、旁观者清，专家的意见建议必须要听。